El Supremo obliga a los Ayuntamientos a exigir un proyecto firmado por arquitecto para convertir locales en viviendas

Así lo declara la Sentencia núm. 700/2026, de 4 de junio, dictada por la Sección Tercera de la Sala de lo Contencioso-Administrativo en el recurso de casación 603/2023, bajo la ponencia del magistrado José Manuel Bandrés Sánchez-Cruzat.

La resolución presenta un indudable interés para las Administraciones locales, especialmente para los servicios municipales de urbanismo encargados de tramitar licencias y controlar la suficiencia de los proyectos técnicos aportados por los particulares.

1. El origen del conflicto

El litigio surgió a raíz de una solicitud presentada ante el Ayuntamiento de Alhaurín el Grande para obtener licencia de cambio de uso de un local a vivienda.

El proyecto técnico había sido suscrito por un arquitecto técnico. Sin embargo, el concejal competente en materia de territorio, movilidad y disciplina urbanística requirió al solicitante para que subsanara la documentación y aportara un proyecto firmado por arquitecto.

El Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de Málaga impugnó la decisión municipal. Tanto el Juzgado de lo Contencioso-Administrativo como, posteriormente, el Tribunal Superior de Justicia de Andalucía consideraron ajustada a Derecho la exigencia municipal. 

El Colegio profesional llevó entonces el asunto ante el Tribunal Supremo.

2. La cuestión de interés casacional

El auto de admisión identificó como cuestión de interés casacional determinar si el cambio del uso característico de un edificio a residencial exige un proyecto técnico redactado por arquitecto o si, por el contrario, puede ser suscrito por un arquitecto técnico o ingeniero de la edificación.

Para resolver la controversia, el Tribunal Supremo debía interpretar conjuntamente los artículos 2, 4 y 10.2.a) de la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación; el artículo 2 de la Ley 12/1986, sobre atribuciones profesionales de arquitectos e ingenieros técnicos, y los principios de necesidad y proporcionalidad recogidos en los artículos 5 y 17 de la Ley de garantía de la unidad de mercado.

3. Libertad profesional, pero con idoneidad

El punto de partida del Tribunal Supremo es su doctrina tradicional contraria a los monopolios profesionales injustificados.

Como regla general, no deben reservarse de manera automática ámbitos completos de actuación a una determinada titulación. Frente al principio de exclusividad profesional debe prevalecer el de libertad de acceso con idoneidad.

Ahora bien, esta libertad no significa que todos los profesionales técnicos puedan intervenir indistintamente en cualquier actuación. La idoneidad debe valorarse atendiendo a la naturaleza concreta del proyecto, a la formación académica del profesional y a las exigencias técnicas de la intervención.

Por ello, la jurisprudencia rechaza simultáneamente dos planteamientos extremos: tanto la atribución automática y general de competencias exclusivas a una profesión como la afirmación de que todas las titulaciones técnicas resultan igualmente aptas para cualquier actuación edificatoria. 

4. El cambio a uso residencial no es una actuación menor

El Tribunal Supremo considera decisivo que la transformación de un local comercial en vivienda no constituye una simple reforma interior desconectada del régimen jurídico de la edificación, sino que el cambio de uso afecta directamente a la determinación de las condiciones técnicas de habitabilidad, seguridad y funcionalidad de la edificación.

Estas exigencias justifican que el proyecto sea redactado por un profesional cuya titulación incorpore la especialización y los conocimientos propios de la arquitectura superior.

La Sala señala expresamente que los proyectos correspondientes a intervenciones sobre edificios preexistentes que alteren su configuración arquitectónica o tengan por objeto cambiar sus usos característicos deben ser redactados por arquitecto.

Y añade que esta conclusión se mantiene aunque el cambio de uso afecte solamente a uno de los locales o unidades del inmueble, ya que, cuando un local comercial o industrial se transforma en vivienda, la actuación incide sobre las condiciones de habitabilidad, seguridad y funcionalidad de esa parte del edificio, pero puede repercutir incluso en su estructura integral.

5. No es necesario que cambie el uso de todo el edificio

Uno de los principales argumentos del Colegio recurrente consistía en sostener que la reserva a favor del arquitecto solo estaría justificada cuando el cambio de uso afectara a la totalidad del edificio o, al menos, a una parte esencial o mayoritaria del mismo.

Pero el Tribunal Supremo rechaza esta interpretación, ya que lo determinante no es la extensión cuantitativa de la actuación, sino su naturaleza y sus consecuencias técnicas. La transformación de una sola unidad inmobiliaria de uso comercial en vivienda ya obliga a definir y acreditar condiciones propias del uso residencial.

Por tanto, no puede sostenerse que el arquitecto técnico sea competente por el mero hecho de que la intervención afecte únicamente a un local dentro de un edificio de mayor tamaño.

6. Seguridad de las personas y principio de precaución

La sentencia concede especial importancia a la protección de quienes vayan a ocupar la futura vivienda.

Las dudas sobre la delimitación de las atribuciones entre arquitectos y arquitectos técnicos deben resolverse atendiendo a la mayor garantía de seguridad. El Tribunal Supremo recuerda que la distribución competencial no puede analizarse desde una perspectiva exclusivamente corporativa o económica, sino también desde la protección de los intereses públicos relacionados con la seguridad, la funcionalidad y la habitabilidad de los edificios.

De ahí que la Sala invoque, junto al principio de libertad de acceso con idoneidad, el principio de precaución, vinculado a la seguridad de las personas que habitarán el inmueble.

La atribución al arquitecto no responde, por tanto, a una defensa abstracta de una profesión, sino al juicio de que su formación es la adecuada para realizar una valoración integral de las exigencias técnicas asociadas al uso residencial. 

7. Una limitación necesaria y proporcionada

El Colegio de Aparejadores alegaba también que la reserva del proyecto a los arquitectos vulneraba la Ley 20/2013, de garantía de la unidad de mercado, al restringir injustificadamente el ejercicio profesional de los arquitectos técnicos.

El Tribunal Supremo descarta igualmente este motivo, dado que la restricción supera los principios de necesidad y proporcionalidad porque está justificada por razones imperiosas de interés general, como es  garantizar que la transformación del inmueble cumple las exigencias técnicas de seguridad, funcionalidad y habitabilidad propias de una vivienda.

Con otras palabras, la reserva profesional no es arbitraria ni desproporcionada, sino que se encuentra directamente conectada con la naturaleza residencial del uso pretendido y con la protección de los futuros ocupantes, incluso cuando el cambio se refiere a una sola unidad del inmueble. 

8. Consecuencias para los Ayuntamientos

La resolución ofrece criterios claros para los servicios municipales de urbanismo:

• Cuando se presente una solicitud para transformar un local comercial en vivienda, el Ayuntamiento deberá comprobar no solo la suficiencia material del proyecto, sino también la titulación del técnico que lo suscribe.

• Si el proyecto está firmado exclusivamente por un arquitecto técnico, la Administración municipal podrá requerir su subsanación y exigir que sea redactado y firmado por un arquitecto, sin que tal exigencia constituya una restricción profesional injustificada.

• La sentencia refuerza, además, la obligación municipal de examinar la naturaleza real de la actuación. No basta con atender a la denominación empleada por el interesado —reforma, adecuación o acondicionamiento—, sino que habrá que comprobar si materialmente se está produciendo un cambio del uso característico a residencial.

9. Recomendación para los opositores

Esta sentencia resulta especialmente relevante tanto para quienes preparan oposiciones a Secretarios de Ayuntamientos como para aquellos otros que en sus programas incluyen materias de urbanismo, licencias, actividades administrativas de policía y atribuciones profesionales, los cuales, en la resolución de supuestos prácticos deberán tener presente las siguientes ideas fundamentales:

1. Identificar la verdadera naturaleza de la actuación

No debe atenderse únicamente al nombre que el interesado dé al proyecto —reforma, adaptación o acondicionamiento—, sino comprobar si materialmente se pretende transformar un local comercial en vivienda.

2. Diferenciar cambio de uso y obra ordinaria

Una intervención parcial que no altere la configuración arquitectónica ni cambie el uso característico puede quedar dentro de las atribuciones del arquitecto técnico. En cambio, el paso de uso comercial a residencial requiere proyecto redactado por arquitecto, aunque afecte a una sola unidad del inmueble.

3. Citar conjuntamente los preceptos aplicables

La respuesta debe apoyarse, principalmente, en los artículos 2.1.a), 2.2.b), 4 y 10.2.a) de la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación. No basta con citar aisladamente el artículo 10.2.a), pues la conclusión deriva de una interpretación sistemática de los citados preceptos.

4. Aplicar correctamente el principio de libertad de acceso con idoneidad

Este principio no significa que cualquier técnico pueda redactar cualquier proyecto, sino que exige comprobar si su formación resulta adecuada para la actuación concreta. En el caso que hemos comentado, las exigencias de habitabilidad, seguridad y funcionalidad justifican la intervención del arquitecto.

5. Examinar la proporcionalidad del requerimiento municipal

La exigencia de un arquitecto limita el ejercicio profesional de los arquitectos técnicos, pero el Tribunal Supremo considera que dicha limitación es necesaria y proporcionada por razones de interés general vinculadas a la seguridad de los futuros ocupantes.

6. Precisar la actuación que debe realizar el Ayuntamiento

Ante un proyecto firmado por técnico no competente, lo procedente será requerir la subsanación de la solicitud. No debería denegarse directamente la licencia sin ofrecer previamente al interesado la posibilidad de aportar el proyecto suscrito por arquitecto.

Miguel Ezcurra